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據說房企最近的日子并不太好過，按揭放款延遲、現金一時半會又難以回籠、融資又不太容易···但是，在此艱難條件下，各大房企仍然覓得了新出路，這條路具體通向哪里，愉小編且帶各位瞧一瞧。

房企融資難 銀行放款慢 “來找我們的房地產企業和銀行都有，過橋貸款銀行已經審批過了，但放款還有好幾個月時間，我們先把錢付給房地產公司，年化利率一般在10%左右，當然還有更高的。”某資產管理公司業務員向記者表示。據該業務員介紹，特別是對于上市房企，今年現金回流的壓力較大，在住宅銷售完成的前提下，付款環節不落地，財務報表依然承壓。記者采訪多名銀行對公和同業板塊人士，大部分金融機構對房地產相關融資持謹慎態度，基本只能做表內開發貸，同業和理財資金對接，理論上均要求四證齊全。這也導致今年房地產開發資金來源中，貸款的增速要遠高于過去兩年。某城商行對公人士透露，其所在分部今年上報總行的項目中，只有不到一半順利出賬，其中被否的項目除了價格原因，更多是因為“涉房”：因合規考慮未能出賬。“我們很多申請的客戶是一家開發商的建材供應商，本來在我們這樣的城商行融資的價格就很高了，一年的凈利潤要達到多少才能接受7%的銀行融資成本？”銀行理財資金投資相關資產也處于低谷。  

12家銀行開發貸余額、占比雙升 提及房地產開發貸，截至今年中期，上市銀行對公業務中涉及房地產業的貸款（開發貸）余額合計4.68萬億元，較2016年年底的4.32萬億元增長了0.36萬億元，增幅為8.33%。25家上市銀行中，19家銀行的開發貸余額較去年年底上升，其中，12家銀行的開發貸占比也保持正增長（另有1家銀行持平）。值得一提的是，此前的2016年，開發貸的絕對值較2015年年底出現了負增長，且僅有5家銀行的開發貸占比增長。截至今年中期，中國銀行房地產業對公貸款的余額依舊在上市銀行中保持領先，為8151.34億元，占其貸款和墊款總額的比例為7.65%；工銀行的開發貸余額超過了7000億元，為7145.95億元，占比為5.15%；農業銀行和建設銀行的開發貸余額則在5000億元上下，分別為5628.79億元和4926.85億元，兩家銀行該類貸款的占比分別為5.41%和3.94%。股份制銀行整體而言對于開發貸興致較高，開發貸占比在6.8%-10.3%之間。相對而言，招商銀行和興業銀行對于開發貸款熱情不高，今年中期的開發貸占比均低于年初，其中，興業銀行更是余額和占比“雙降”。值得一提的是，今年中期，上市銀行開發貸的資產質量分化明顯。披露了開發貸資產質量的三家國有大行開發貸不良貸款率均超過了2%，甚至最高達到2.26%。不過，并非所有上市銀行開發貸的不良貸款率都較高，股份制銀行披露出來的數據要好得多：興業銀行該項指標為0.62%，中信銀行為0.07%，浦發銀行為0.28%，招商銀行為1.07%。“值得警惕的是，部分上市銀行開發貸的抵質押率去年有所下降，這意味著其對應的風險有所上升，而且很可能在目前的報表中還未顯現”，某股份制銀行有關人對記者表示。記者查找上市銀行財報發現，某國有大行房地產業貸款中，抵質押貸款的占比由2015年年底的約八成降至2016年年底的七成以及今年中期的六成。  

按揭過橋貸款成新歡 某股份行資管部人士稱：“房地產過橋貸款這種今年幾乎沒怎么投，要求四證齊全，那基本就做表內開發貸了。”另有某華南股份行資管部人士表示，審批上雖然沒有“一刀切”，但涉房項目過審明顯收緊。銀行零售業務方面，盡管今年按揭貸款仍是銀行貸款增長的重要動力，但增速明顯放緩。25家上市銀行半年報顯示，按揭貸款總額總計漲幅為10.89%，而去年全年的增幅為35%。微觀層面，分支行按揭貸款額度緊張，且放款速度緩慢，商業貸款從批復到放款可達3個月，公積金貸款可達半年?？梢姷氖牵珖欢€城市的房貸利率基本告別基準下浮，首套房利率上浮基準10%已成常態。在這種情況下，煩惱是住戶（特別是置換、改善住房的住戶），更是房地產開發商。據記者多方了解，就按揭延遲放款，開發商現金回籠難的情況，目前市場上出現了多種“解決方案”。其一，銀行直接尋求委托貸款。根據長三角某城商行的做法，出資人委托該銀行貸款給開發商進行項目建設，出資人的風控手段主要包括章證共管，預售資金監管賬戶加留印鑒章等，并將應收售房尾款質押作為增信；其二，興起了按揭過橋貸款市場。過橋資金的來源除了銀行，市場上的類金融資管公司和央企、國企也是重要出資人；上述資管公司業務人士表示：“對我們來說，風控問題不大，一個是銀行的按揭批過了，只要控制好賬戶就沒問題；我們的優勢就是不直接受金融監管政策的影響。房企的需求還是很大的。”該人士同時透露，此前某知名開發商曾來洽談合作，低于市場平均利率的過橋資金價格也有8%。“其實是一個資產池，滾動的，期限多在3個月到半年。”種種跡象表明，房地產融資緊箍咒下，亦有銀行嘗試重啟暫停的房地產相關業務，某銀行內部已經點名恢復開辦租賃房業務和對接個貸的住房去庫存業務，另有區域性銀行人士也透露，行內高層擬在合規前提下重新推動房地產相關項目落地。

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