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　　購買二手房，因為不慎勾錯了付款方式，新業主與舊業主在房管所簽署的房地產買賣合同上，可能出現“房款已付清”字樣。 在《成都市房地產交易登記證明書》沒有取消之前，這樣也無妨，但以后，憑這樣的房地產買賣合同將貸不到公積金。

　　值得一提的是，此次受影響的僅僅是在購買二手房時，一開始就直接使用公積金貸款償還剩余房款的人群。

　　記者從市住房公積金管理中心指定的兩家擔保公司獲悉，凡是商業貸款轉公積金貸款(簡稱“商轉公”)的人群將不受影響，因為在申請“商轉公”貸款時，擔保公司使用的是銀行與買家簽訂的信貸合同，而不是在房管所簽訂的買賣合同。

　　　按《房地產買賣合同》審核貸款

　　市住房公積金管理中心于日前發出通知，今后對于申請住房公積金購買二手房的職工，如果所申請貸款的住房“已付清房款”，就不能再申請公積金貸款。

　　據悉，之所以對這一條款進行明確，是因為早前由房管部門出具的《成都市房地產交易登記證明書》已經取消，以前公積金管理部門可以依據該證明書來核準申請貸款二手房的交易價格。

　　成都市房地產交易登記證明書上，是在房產證拿到之前，用來做合同備案，上面有買賣雙方、成交價格等信息。憑此證明書及所要求的其他資料，就能貸到公積金貸款規定的最高上限。這個證明書取消之后，公積金管理中心就會嚴格按照買賣雙方在房管所簽訂的《房地產買賣合同》中的約定條款來審核貸款資格。

　　在現實買賣中，尤其是通過房地產中介買房，房屋成交價格往往以在中介公司簽訂的合同為準，而在前往房地產所在地的房管所簽的合同，被中介公司視為“形式意義”上的合同，也就是為了避稅簽訂的所謂的“陰陽合同”。

　　中介在房管所協助買賣雙方簽訂《房地產買賣合同》時，為了省事，直接勾選了“一次性全部付完房款”的選項。那么憑這樣的合同將申請不了公積金貸款。

　　當然也有規避的方法，那就是，在購買二手房之初，首先使用商業貸款，然后再通過擔保公司轉成公積金貸款。擔保公司在幫買家辦理“商轉公”時，使用的是銀行與買家簽訂的信貸合同，而不是在房管所簽訂的買賣合同。

　　　評估價將影響貸款金額

　　不僅如此，市住房公積金管理中心同時還提醒，以后也將嚴格地按照買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》中的約定條款來審核貸款金額，即“申請貸款額度須等于住房交易價與房款首期付款發票或收據的差額?！?

　　也就是說，如果所購買的二手房總價80萬元，首付24萬元，那么所申請的公積金貸款就不能超過尾款56萬元。

　　這次公積金管理中心發出的通知又會給購房者帶來什么不便呢？

　　其實，在現實的二手房交易中，買賣雙方在簽訂合同時，房地產合同上的成交價格為評估公司作出的“評估價”，為了避稅，會將評估價格做低，甚至遠遠低于實際成交價。

　　如果買家與賣家的實際成交價是80萬元，賣家最初買房的成交價為50萬，那么，按照成都現行的房地產交易規定，買家需要繳納超額部分20%的個人所得稅，即30萬×20%=6萬元(沒有減去裝修等合理費用)。

　　如果交易的二手房未滿5年，還需繳納營業稅(評估價×5.6%);還有契稅，即評估價×1%(90㎡以下)。所有這些稅費都是按評估價來計算。

　　此次通知規定，公積金貸款的金額將按照在房管所簽訂的《房地產買賣合同》的金額來執行。評估價做得低，將會避免個人所得稅，降低營業稅以及契稅，但是卻貸不到足夠的尾款，例如，實際成交價80萬，首付24萬，尾款56萬，若評估價50萬，首付3成15萬，只能貸到50萬-15萬=35萬;評估價做高，將會貸到實際交易中余下的尾款，但是所納稅的金額也將升高。

　　當然，除了上述條件，買家在申請住房公積金貸款的時候，還須同時滿足成都住房公積金的其他貸款政策條款。

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